Archivos Mensuales: noviembre 2025

El mercado de viviendas usadas en la Región Metropolitana está atravesando un ciclo de transición inusual: alto dinamismo en ventas, precios deprimidos y tasas hipotecarias a la baja, configurando un escenario atractivo para compradores e inversionistas.Según cifras publicadas por Diario El Mercurio, las transacciones de propiedades de segunda mano en la RM crecieron 14,1% anual entre enero y septiembre de 2025, alcanzando 27.622 unidades, el registro más alto en tres años para igual período.| Este repunte ocurre justo cuando los valores de venta anotan su nivel más bajo desde 2017, dentro de un entorno donde el costo del crédito vuelve a descender y comienza a reactivar la demanda. Precios más bajos y mayor urgencia de venta impulsan la rotación del mercado De acuerdo con el reporte entregado por El Mercurio, el precio promedio de una vivienda usada en la RM se ubicó en 3.495 UF al tercer trimestre, lo que representa una caída anual de 5,7% y su menor nivel desde 2017. Esta rebaja responde a un factor clave: vendedores con mayor urgencia y menor demanda efectiva, lo que ha presionado a la baja los valores tanto en casas como en departamentos. A ello se suma la caída de la tasa hipotecaria, que llegó a 4,16% en octubre, su mínimo desde 2021, según datos del Banco Central. El efecto combinado se refleja en un aumento inmediato del volumen transado: casas +15,7% y departamentos +12,6%, informó la firma Real Data. Patricio Hempel —socio de la consultora— señala que hoy existe “mayor oferta de propiedades con precios más accesibles y mejores condiciones de financiamiento”, lo que está generando un entorno favorable para comprar. A su vez, Soledad Gaete, presidenta de ACOP, indica que la flexibilidad de los vendedores y la baja de precios relativa frente a la vivienda nueva están incentivando la demanda, en un momento donde las rentas de arriendo muestran leves alzas que mejoran el retorno esperado. Camilo Bravo, asesor acreditado por la Corporación para el Mercado de Valores (CAMV), refuerza este diagnóstico al señalar que el mercado está atravesando “un ciclo de transición marcado por altos niveles de actividad, precios deprimidos por la abundante oferta y tasas hipotecarias retrocediendo a sus mínimos en casi cuatro años, lo que acelera la rotación de estos activos”. Competencia con vivienda nueva y caída en los metros cuadrados promedio El análisis de El Mercurio también revela un fenómeno estructural: la vivienda usada está ganando competitividad frente a la nueva, especialmente en los segmentos económicos.Mientras solo 8% de la oferta nueva en la RM se vende bajo 2.500 UF, en la vivienda usada cerca de 50% se encuentra en ese rango, según Buydepa. Esto explica parte del dinamismo observado, ya que muchos compradores encuentran un mejor equilibrio entre precio, accesibilidad y ubicación. En paralelo, los tamaños promedio también han retrocedido. De acuerdo con Real Data, los departamentos actuales tienen 61 m² y las casas 84 m², lo que implica caídas de 23% y 19% respectivamente, frente a 2007. “La gente compra menos metros cuadrados y ajusta su presupuesto a lo que puede financiar en UF”, indicó Hempel. Perspectivas: posible recuperación de precios hacia 2026 y oportunidades para inversionistas Las proyecciones a corto plazo muestran optimismo. Real Data estima que 2025 podría cerrar con cerca de 36.000 unidades vendidas, superando las 33.373 de 2024.De mantenerse la tendencia de bajas en la tasa hipotecaria —que ya cayó desde 4,41% en marzo a 4,16% en octubre—, el mercado podría recuperar tracción en demanda efectiva y encaminarse a una normalización de precios hacia 2026. Para inversionistas, este ciclo se caracteriza por una ventana atípica: Como señala Nicolás Méndez, CEO de Buydepa, en países desarrollados la vivienda usada representa más del 85% de las transacciones, mientras que en Chile aún está bajo 60%. Esto deja espacio para expansión y para la creación de herramientas financieras que faciliten el acceso, especialmente en la etapa de pago del pie. Gaete (ACOP) agrega que un entorno político y económico más estable, junto con mejores condiciones crediticias, podría consolidar la recuperación del sector en los próximos años.          

Luego de semanas de euforia en los mercados, tanto el mercado bursátil nacional como las principales plazas internacionales comienzan a perder impulso. El IPSA cayó un 2% la semana pasada, su peor desempeño desde abril, afectado por la toma de utilidades tras varios récords consecutivos y por la incertidumbre global que golpea a los inversionistas. Según reporta el Diario Financiero, el fuerte retroceso se dio luego de siete jornadas de alzas —las cuatro últimas en máximos históricos— y en medio de señales de cautela provenientes desde Wall Street, donde los grandes bancos anticipan posibles correcciones. Corrección esperada y nerviosismo local por votaciones y tasas El S&P IPSA cerró en 9.322,90 puntos, arrastrado por bajas en SQM-B (-6%), CMPC (-2,8%), Falabella (-2,8%) y Latam (-2,7%). El retroceso, explican los analistas, era “natural” considerando la fuerte escalada previa del índice, que acumula más de 40% en el año. “El IPSA no está ajeno a las dudas que generan las altas valorizaciones de la renta variable a nivel general, y sus movimientos suelen correlacionarse con el apetito por riesgo global”, señaló a Diario Financiero Ariel Nachari, estratega jefe de inversiones de Sura Investments. Nachari agregó que, en Chile, la incertidumbre política por las próximas votaciones y la percepción de que el Banco Central mantendrá la Tasa de Política Monetaria (TPM) sin nuevos recortes en el corto plazo también influyen en el ánimo de los inversionistas. En la misma línea, Camilo Bravo, asesor y especialista acreditado por la Corporación para el Mercado de Valores (CAMV), explicó que “tras varios meses de fuertes alzas, tanto la bolsa chilena como la norteamericana comienzan a mostrar signos de corrección. En el caso local, el impulso del IPSA se modera después de una racha récord de subidas, en medio de la incertidumbre electoral y de la expectativa de que los recortes de tasas del Banco Central podrían tardar más de lo previsto, especialmente considerando que la inflación sigue siendo alta”. Por su parte, Gonzalo Trejos, gerente de estrategia de Quest Capital, explicó que el mercado local “ya eliminó buena parte del descuento” que lo caracterizaba en años anteriores, y advirtió que “la falta de liquidez amplifica los movimientos cuando hay tomas de utilidades”. Presiones globales: advertencias de Wall Street y temor a burbuja tecnológica En el contexto internacional, las caídas de la jornada se extendieron a Nueva York, donde el Nasdaq perdió 2%, el S&P 500 retrocedió 1,2% y el Dow Jones cayó 0,5%. El movimiento fue provocado por advertencias de los principales ejecutivos de la banca estadounidense. Durante una cumbre financiera en Hong Kong, el CEO de Goldman Sachs, David Solomon, estimó que el mercado podría experimentar una baja de 10% a 20% en los próximos 12 a 24 meses. A su vez, Ted Pick, líder de Morgan Stanley, habló de posibles correcciones de entre 10% y 15%, incluso sin un detonante macroeconómico específico. El nerviosismo aumentó tras la publicación de resultados de Palantir, empresa de análisis de datos que, pese a superar los pronósticos, cayó 8% debido a sus altas valorizaciones. El caso reavivó el debate sobre una posible burbuja tecnológica, especialmente en torno a compañías ligadas a la inteligencia artificial. Bravo coincide con esta visión y advierte que “a nivel internacional, la tensión entre Estados Unidos y Venezuela, junto con los temores sobre una posible burbuja en las acciones tecnológicas, genera mayor cautela y miedo a nivel macroeconómico. El escenario actual sugiere un ajuste donde la gestión de riesgo será clave para proteger los portafolios, y donde los inversionistas deberían recalibrar sus posiciones, buscando instrumentos de menor volatilidad o con respaldo más estable, como los inmobiliarios”. El pesimismo se extendió a otros mercados: el Euro Stoxx 50 cayó 0,3%, mientras que, en Asia, el Nikkei japonés retrocedió 1,7% y el Hang Seng de Hong Kong bajó 0,8%. La líder de Estrategia de Inversiones en Edward Jones, Mona Mahajan, sostuvo al Diario Financiero que “es posible que las bolsas entren en un período de consolidación o corrección, pero seguimos viendo fundamentos sólidos de cara a 2026”. En lo que va del año, el S&P 500 acumula un alza cercana al 37% y el Nasdaq más de 50%, sin registrar un retroceso de más del 5% en ese período. Un escenario que, según los analistas, refuerza la necesidad de ajustes saludables en los precios. La jornada deja un mensaje claro: tras meses de subidas casi ininterrumpidas, tanto el IPSA como las bolsas internacionales enfrentan un escenario de corrección, impulsado por factores técnicos, expectativas de tasas y tensiones geopolíticas. Aunque los fundamentos de largo plazo siguen siendo sólidos, la volatilidad podría mantenerse mientras los mercados evalúan el impacto de la política monetaria, la evolución de los commodities y los riesgos asociados al auge de la inteligencia artificial.

El dinamismo vuelve al mercado chileno. El subsidio a la tasa hipotecaria ha generado un fuerte impulso en las solicitudes y pre evaluaciones crediticias exitosas, lo que evidencia una reactivación sostenida del sector vivienda. Según un estudio de TOCTOC, citado por Diario Financiero, La Florida encabeza las comunas con mayor número de solicitudes, seguida por Ñuñoa y Santiago, mientras que en la Región de Valparaíso destacan Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué. El éxito del subsidio, que aplica a viviendas de hasta 4.000 UF, ha motivado a diversos actores del rubro a solicitar su extensión al Gobierno, ya que la Ley N°21.748 fija un tope de 50 mil beneficiarios. Hasta la fecha, más de 23 mil solicitudes han sido ingresadas, por lo que el beneficio podría agotarse antes del 2026, según estimaciones del Ministerio de Hacienda. Reactivación hipotecaria: tasas estables y confianza en el mercado  El chief real estate business officer de TOCTOC, Daniel Orellana, señaló al Diario Financiero que “la situación económica es más certera y las tasas de interés se han vuelto más estables, lo que, sumado al subsidio, ha permitido que los dividendos sean más bajos y se estabilice el mercado hipotecario”. Agregó que las mejores condiciones financieras “han facilitado que más personas avancen con éxito en el proceso de preevaluación, un paso clave antes de la aprobación del crédito”. De acuerdo con el informe TOCTOC, en agosto de 2025 la tasa de preevaluaciones exitosas aumentó a 17,7% frente al 11% del mismo mes del año anterior. El mes de julio concentró el mayor número de solicitudes iniciadas, representando un 16,2% del total, con 1.412 créditos hipotecarios aprobados de manera exitosa, el nivel más alto del año. Un impulso clave para el mercado inmobiliario y la inversión en vivienda Camilo Bravo, asesor acreditado por la Corporación de Mercado de Valores (CAMV), explicó que: “el repunte de las preevaluaciones hipotecarias refleja un mayor interés y capacidad de compra en el mercado inmobiliario chileno, especialmente gracias al subsidio a la tasa. Este fenómeno impulsa la demanda y la valorización de los activos, validando la tendencia positiva del sector y proyectando un escenario de estabilidad y rentabilidad creciente, sobre todo en inversiones respaldadas por bienes raíces». Además agregó que: «en Betacapital interpretamos este comportamiento como una señal de confianza y fortalecimiento del mercado, donde el flujo de nuevos créditos está impulsando oportunidades de inversión estructuradas”. El análisis de Bravo refuerza la percepción de que el actual contexto económico favorece tanto a compradores como a inversionistas, consolidando a la vivienda como un activo de resguardo y valorización sostenida. Subsidio hipotecario: ¿qué pasará cuando se acabe el beneficio? El Ministerio de Hacienda confirmó que, de mantenerse el ritmo actual, el programa alcanzará el total de 50 mil viviendas subsidiadas a mediados de 2026, antes del plazo original de mayo de 2027. Sin embargo, desde el sector inmobiliario existe preocupación sobre la continuidad del beneficio. Orellana advirtió que “si se elimina este tipo de programas, se frenará un mercado que hoy está funcionando gracias a la entrega del subsidio. La gran incógnita es si lograremos mantener el dinamismo sin este apoyo estatal”. El impacto de esta política no solo se refleja en el acceso al crédito, sino también en la valorización de las propiedades y en el interés de inversionistas que buscan modelos respaldados por activos reales. Con más familias accediendo a financiamiento, el sector se muestra más líquido y atractivo para quienes buscan refugio en la inversión inmobiliaria. Perfil del nuevo comprador: más edad, estabilidad y foco en la vivienda principal El estudio de TOCTOC indica que la edad promedio de quienes solicitan un crédito hipotecario se mantiene en 40 años. Orellana explicó que “las familias se están conformando más tarde y los profesionales están postergando su decisión de compra”. El 80% de los solicitantes busca una vivienda principal, el 13% un segundo hogar y el resto adquiere propiedades por inversión. En cuanto a ubicación, un 8% de los clientes busca en La Florida, seguida por Ñuñoa y Santiago (7% cada una). En regiones, lideran Viña del Mar, Valparaíso, Quilpué, La Serena y Coquimbo. El ingreso líquido promedio de los solicitantes se mantiene estable, alcanzando $2.393.191 al cierre de agosto de 2025, frente a los $2.320.323 registrados un año antes. Además, el 83,3% de las solicitudes corresponde a viviendas nuevas, con plazos promedio de 19 años, y un 30% de operaciones incluyen codeudor, reflejando que muchas familias aún requieren apoyo para acceder a las propiedades que buscan. El repunte en las preevaluaciones hipotecarias, impulsado por el subsidio a la tasa, marca una etapa de recuperación inmobiliaria. La mayor estabilidad macroeconómica, el aumento en la demanda y la valorización de los activos consolidan al sector vivienda como uno de los más atractivos para inversiones seguras y respaldadas por activos reales. De mantenerse el actual dinamismo, el desafío será cómo sostener este impulso una vez finalizado el subsidio, manteniendo las condiciones favorables para hogares e inversionistas.