El mercado inmobiliario chileno empieza a mostrar señales de estabilización tras varios años de ajuste. De acuerdo con un análisis publicado por el Diario Financiero, los subsidios a la tasa hipotecaria respaldados por el Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) han cumplido un rol contra cíclico relevante durante 2025, reactivando la demanda en segmentos específicos y contribuyendo a una mayor rotación de activos residenciales.
Este fenómeno se ha concentrado principalmente en compradores jóvenes, con ingresos medios, y en comunas cuyos valores se mantienen bajo ciertos umbrales, especialmente en viviendas de hasta UF 4.000. Si bien el año no ha estado marcado por un repunte generalizado del crédito hipotecario, el impacto del subsidio ha sido clave para destrabar decisiones de compra postergadas y mejorar gradualmente las condiciones de liquidez del mercado.
Jóvenes lideran la reactivación del crédito hipotecario
Según cifras recogidas por el DF uno de los principales cambios del negocio hipotecario en 2025 fue el protagonismo del segmento etario entre 28 y 40 años, compuesto mayoritariamente por profesionales que buscan acceder a su primera vivienda.
Este grupo concentró gran parte de las nuevas solicitudes de financiamiento, impulsado por condiciones crediticias algo más flexibles y por el efecto directo del subsidio a la tasa.
“Los bancos, si bien mantuvieron criterios estrictos, comenzaron a priorizar estabilidad laboral por sobre ahorros elevados, lo que abrió espacios para nuevos compradores primerizos”, explicó Daniela Salazar, gerenta comercial de Colliers. De acuerdo con la ejecutiva, este flujo de solicitudes representa hoy “la mayor parte del mercado”.
En contraste, la compra de inmuebles con fines de inversión se redujo durante el año y quedó concentrada en perfiles de renta más alta. Según Ana Rivera, gerenta comercial de Imagina, este grupo está compuesto principalmente por profesionales jóvenes, solteros y con ingresos superiores a $2,5 millones mensuales, reflejando un mercado más selectivo y cauteloso.
Desde una mirada financiera, este cambio en la composición de la demanda resulta relevante. Camilo Bravo, asesor y especialista de la Corporación para el Mercado de Valores (CAMV), señala que el subsidio a la tasa hipotecaria “ha sido un factor clave para reactivar la demanda en segmentos específicos, mejorando la rotación de activos residenciales y aportando mayor dinamismo al mercado”.
Comunas con precios ajustados concentran el mayor dinamismo
La Región Metropolitana continuó liderando el volumen de créditos hipotecarios durante 2025. Las comunas más demandadas fueron Santiago, La Florida y Ñuñoa, debido a una combinación de precios más “aterrizados”, buena conectividad y una oferta alineada con la capacidad de financiamiento actual de los hogares.
En paralelo, la demanda joven y de segmentos medios se desplazó hacia comunas como Maipú, Puente Alto y Quilicura, donde aún es posible encontrar propiedades dentro del tramo beneficiado por el Fogaes. A nivel regional, destacaron ciudades como Viña del Mar, Valparaíso y Concón; además de Concepción, San Pedro de la Paz y Chiguayante en la Región del Biobío, así como Temuco en el sur del país.
Este comportamiento responde, en gran medida, a que los valores por metro cuadrado en estas zonas se mantienen competitivos y la oferta nueva sigue activa, lo que favorece una recuperación gradual de las transacciones. Regiones como Valparaíso, Biobío y La Araucanía mostraron mayor dinamismo en comparación con 2024, impulsadas por la reactivación de proyectos inmobiliarios y un mayor número de solicitudes hipotecarias.
Departamentos lideran las postulaciones y mejoran las perspectivas de inversión
Durante 2025, los departamentos fueron el tipo de vivienda más solicitado, concentrando el 47% de las postulaciones a créditos hipotecarios a nivel nacional, según explicó Felipe García, director cono sur de Tinsa. Los formatos más demandados corresponden a unidades entre 35 y 55 metros cuadrados, donde se privilegia el diseño funcional, la ubicación y la eficiencia del espacio.
Las casas, en tanto, representaron un 43% de las solicitudes, aunque su acceso se mantiene limitado para los segmentos más jóvenes debido a los precios. “Salvo en algunos mercados regionales, donde aún existen alternativas bajo UF 3.500”, precisó Salazar.
En términos financieros, los créditos solicitados se concentran mayoritariamente entre UF 2.000 y UF 3.000, con plazos de 25 a 30 años y una clara preferencia por tasas fijas, en un contexto de incertidumbre económica. El pie exigido se mantiene cercano al 20%, aunque el Fogaes ha permitido compensar parcialmente la falta de ahorro previo de muchos compradores jóvenes.
Si bien las cifras de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) muestran que, a septiembre de 2025, los créditos hipotecarios acumulados registraron una caída anual del 7%, las ventas de viviendas nuevas con entrega inmediata crecieron un 9%, impulsadas por el stock disponible y el subsidio a la tasa para viviendas de hasta UF 4.000.
Desde la perspectiva de inversión, este escenario comienza a fortalecer nuevamente el rol del inmueble como activo subyacente. Según Camilo Bravo (CAMV), la mayor rotación y estabilización de precios “mejora la liquidez del mercado residencial y vuelve más atractivo el perfil riesgo-retorno de estructuras financieras respaldadas en bienes raíces, a medida que el ciclo inmobiliario avanza hacia una normalización”.
